A figura do fiador é bastante comum nos contratos de locação de imóveis, especialmente no mercado residencial. Mas uma dúvida frequente tanto para inquilinos quanto para imobiliárias é: o fiador pode desistir do compromisso? A resposta está na chamada exoneração do fiador, um processo legal que permite essa saída, mas com regras específicas.

Neste artigo, você vai entender como funciona esse pedido de exoneração, quais são seus impactos na locação e como as imobiliárias podem se organizar para evitar dores de cabeça nesse processo.

O que é exoneração do fiador?

A exoneração do fiador é o direito que a legislação brasileira concede ao fiador de se desligar do contrato de locação, desde que alguns requisitos sejam cumpridos. É uma possibilidade prevista por lei (art. 835 do Código Civil) que visa proteger quem presta fiança, garantindo que a obrigação não seja vitalícia ou desproporcional.

Porém, esse desligamento não acontece de forma automática nem imediata. É necessário formalizar o pedido de exoneração, que só terá validade a partir de 30 dias após a notificação do locador (ou da imobiliária responsável).

Leia mais: Fiador, seguro fiança ou caução? Entenda qual é a melhor opção para locação

Em quais situações o fiador pode pedir exoneração?

O fiador pode solicitar a exoneração a qualquer momento, desde que o contrato de locação esteja vigente por tempo indeterminado ou já tenha ultrapassado o prazo inicial sem renovação formal. Em contratos com prazo determinado ainda em vigor, a exoneração pode não ser aceita de forma automática, o que costuma gerar bastante discussão judicial.

Além disso, o fiador deve:

• Comunicar formalmente o locador por escrito
• Respeitar o prazo legal de 30 dias
• Manter a responsabilidade pelos débitos já existentes até a data da exoneração

Ou seja: a exoneração vale apenas para as obrigações futuras. Tudo o que estiver em aberto até o momento da formalização continua sendo responsabilidade do fiador.

Como isso impacta a imobiliária?

Para as imobiliárias que gerenciam imóveis com fiadores, a exoneração pode representar um desafio. Afinal, o fiador funciona como uma garantia de pagamento, e, ao perder essa cobertura, é preciso agir rápido para evitar inadimplência e prejuízos para o proprietário.

As principais consequências são:

• Necessidade de nova garantia: o inquilino precisa apresentar outra forma de garantia locatícia (novo fiador, caução, seguro fiança etc.)
• Revisão contratual: em alguns casos, será necessário assinar um aditivo ou até mesmo rescindir o contrato anterior e celebrar um novo
• Risco de inadimplência: se o fiador sai e o inquilino não oferece nova garantia, o locador pode buscar judicialmente a retomada do imóvel

Por isso, é fundamental que a imobiliária tenha controle total sobre os prazos contratuais e as garantias em vigor.

Como a imobiliária deve agir quando recebe um pedido de exoneração?

Ao receber uma notificação de exoneração do fiador, o ideal é seguir estes passos:

• Verificar a situação contratual: se o contrato ainda estiver dentro do prazo determinado, consulte o jurídico da imobiliária ou do proprietário.
• Notificar o locatário: informe ao inquilino que será necessário apresentar uma nova garantia.
• Atualizar os registros internos: mantenha o histórico do contrato organizado para facilitar a tomada de decisão.
• Negociar e formalizar: após a apresentação de uma nova garantia, providencie os ajustes contratuais necessários com respaldo jurídico.

É essencial que a imobiliária tenha processos bem definidos para lidar com esse tipo de solicitação, garantindo segurança para o locador e continuidade da locação.

E onde a Scaza entra nesse processo?

Embora a Scaza não atue diretamente na gestão de fiadores, nossa plataforma é uma aliada poderosa na organização financeira do contrato de locação. Afinal, uma das maiores preocupações em caso de exoneração do fiador é o risco de inadimplência.

Com o nosso sistema, a imobiliária consegue acompanhar em tempo real os débitos de IPTU, água, energia, taxas condominiais e outros encargos locatícios, mantendo a saúde financeira do contrato sob controle, o que é fundamental em momentos de instabilidade contratual.

Além disso, a automatização das atualizações e dos alertas de vencimento garante que nenhuma cobrança passe despercebida, mesmo em cenários de troca de garantia ou revisão contratual.

Prevenção começa com controle

A exoneração do fiador pode acontecer de forma inesperada, mas com processos bem estruturados e o suporte de uma plataforma eficiente como a Scaza, sua imobiliária mantém o controle do que realmente importa: o cumprimento dos encargos e a previsibilidade financeira.

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